焦点要闻：统租房如何破局深圳城中村？
最近，在深圳，比天气还要热的，那无疑就是“深圳统租房”了。
(相关资料图)
从5月中旬开始，深圳市南山区白芒村的部分租户陆续收到房东的通知，要求他们限期搬离，原因是白芒村成为了综合整治点，村里的房屋要被统租，之后将用作保障性住房。房东要求的搬离时间很急，有的在6月底，有的在7月初。
短时间内重新找房子本来就是件困难的事，再加上涉及到学童就近入学，一时间，房东、租户、综合整治项目部之间的矛盾发酵。而围绕着“租金上涨”，社会面的讨论逐步扩大，成为本地热议话题。
什么是“统租房”？
所谓“统租”，是深圳市政府就城中村保租房开展所进行的城中村房源收储、改造升级，最后再统一进行出租。
虽然“统租房”是个新名词，但这个概念和目前的长租公寓企业当二房东是一样的道理。
只不过采用的模式是：政府主导，市场参与。
统租计划当中，频繁被提及的是由政府与一家民间公司共同组成最大的“二房东”安居微棠。这是一家于2023年2月注册成立的新公司，注册资本20亿，国企背景的人才安居集团持股51%，民企背景的愿景集团持股49%。从愿景集团的股权穿透来看，链家系的贝壳、自如、链家等身影频繁出现。
近半数的民企股权占比也意味着统租房项目不同于纯政府行为的保租房项目，解决盈利问题成为项目可持续的关键。
据报道，在安居微棠成立的当天，国家开发银行、中国银行、中国农业银行、中国工商银行、中国建设银行就给了深圳人才安居集团5000亿的授信支持。
从安居微棠的注册资本来看，20亿的注册资本对于收储改造大量的城中村房屋来说，无疑是杯水车薪。而五家大银行的5000亿授信支持则完美解决了城中村民房统租收储、资金来源的难题。
5000亿的资金投入让项目能有足够的“底气”收储、改造，并且标准化房源入市后，除了租金盈利外，还可以以统租房项目向银行申请专项资金计划已达到投入产出的平衡，形成盈利闭环。
对于深圳来说，深圳的城中村拥有全市数量最多的存量房，一共577万套，其中大概有470万套用于出租，吸纳了超过1000万的人口，占深圳总人口的60%。
其实，早在安居微棠刚成立时，就已经做过一个社区的试点改造。
深圳龙华区的元芬社区作为安居微棠的第一个试点项目，签订租赁期限为13年，并且，由于居住条件的提升以及生活配套的丰富，租金较周边项目也有了明显的涨幅。
为什么引发社会反响？
城中村改造一直是一个需要破解的问题。
深圳刚将“十四五”期间的保障性住房目标从54万套调整到不少于74万套，其中，增加了20万套保障性租赁住房。而深圳住建局发布的《深圳市住房发展2023年度实施计划》中提到2023年建设筹集保障性住房16万套，而安居微棠就承担了4.9万套的保障房任务。
这对于土地资源有限的深圳来讲，要完成这个任务，选择城中村下手是最合适的，也是最快且最省钱的办法。
通过收储本来要出租的城中村房源，进行统一标准化的装修改造，再以保租房的性质入市，无疑是快速推进保租房建设的一条捷径。
这样一来，既完成了保障性租赁住房的数量任务，又盘活了房地产的产业链，还能为财政创收。
但在具体操作上，引起如此巨大争议的直接原因，是政府和企业在进行收储房源时，将过多的精力放在了房东的身上，反而忽视了租户的利益。
从房屋拆迁旧改的角度来看，需要尽可能满足房东的需求来达到收储房屋土地的目的。
但从租赁的角度来看，真正的核心群体不应该是房东，而是租户。
从签约时间点来看，在5月中旬白芒村统租签约后，很多租户被要求在6月底前清退。其实很多人是突然接到办理通知到的。
要知道，住在城中村的不仅仅是收入不高的打工人，也有拖家带口的家庭。对于打工人来说，被通知临时搬家，退房押金能不能退回已经难说，可别提大批量的租房需求导致周围房价的高涨。
以白芒村为例，要统租的消息传开后，周边空置房源的租金立即上涨，单间租金平均上涨500-1000元。
这让本就是生活压力山大的打工人又要增加一大笔生活支出。
不仅如此，子女上学问题更是将已婚已育家庭打了个措手不及。
按深圳市规定，家长要在区域内居住一年以上才能申请子女学位。如今突然被要求搬离，直接影响了适龄儿童的入学进度。
城中村保障房的利与弊
其实，从根本上讲，统租房的实施是件有利于民生的好事
首先，住房安全问题得到了保障。目前城中村租房个人房东和二房东居多，房屋类型也参差不齐，有保留原户型的房屋，有改成多间的群租房，也有出租给多人居住的宿舍。
这些房子为了更好的实现“以屋计费”，房东或二房东往往会私拉临时电路以及改变原来的房屋结构，水电安全、消防安全隐患得不到保障，对于租户来说，也没办法完全放心的“安家”
但统租房制度的实施，政府将房东、二房东的房源统一收储，统一进行标准化装修改造，那么在住房安全方面，租户也可以做到完完全全的放心入住。
另外，市场环境也得到了统一。个人房源也导致了市场定价杂乱无章，黑房东、天价水电也频频出现在社会新闻上。租户在选择房源时没有公开透明的渠道，也得不到相应的权益保障，使得租赁市场混沌无序。
而政府背景下的统租房制度，房屋定价相对合理有据，并且房源也会公开透明，虽然房租相较个人房东可能会出现涨幅，但租房者的权益得到了保障，租赁市场的秩序也相对规范。
当然，统租房统一收储房屋进行翻新改造，这当中涉及巨大的成本。
城中村中大量的房屋考虑到出租性质，并没有完全按照原本布局，有的改装成群租房，有的改装成宿舍。因此，还需要对这些房子全面改造，并配备统一的配套设施，也将增加相当大的投入成本。
对于房东来说，如果不涨租金，没有经济利益的刺激，那么想要从房东手中收房也变得更加困难。毕竟相差无几的价格不如自己直接租给租户。
仅仅依靠长期的补贴来支撑这些成本是不现实的。如果没有更好的解决方案，最终可能会将这些成本转嫁给租户。
对于租客来讲，短期的困难也是要面对的。因为要搬家，要找新的房子，短期内租房需求会大涨，可能会面临着涨租金这么一个问题。
“破局之路”的一点想法
虽然这场“声势浩大”的签约行动已经被暂缓，但对于这种全新的模式，作者也产生几点思考。
虽说是“统租房”，但政府主导，统一定价、统一出租，这其实也是另一种意义上的保租房。
因此，“保障”才应该是放在首位的。从综合性角度来看，可以将房源分类，以“253”的原则针对不同群体分别定价。
首先，要确保低收入群体的权益。很多选择住在城中村的人，他们都是“被迫”的。由于收入有限，他们只能租住在城中村的一间狭小单间里。如果因为住房改造带来的成本问题而导致租金上涨，这也许会使这类人群不得不离开深圳。
因此，对于低收入群体，政府在对统租房定价时，可以考虑将20%房源简单装修，并以市场价70%的价格打造统租房体系中的“公租房”来满足基础民生。
其次，要满足大多数人的需求。大部分人住在城中村考虑到上班通勤、家庭、子女上学等因素，但又由于经济原因，使得他们不得不将居住范围固定在这个区域。如果更换区域另寻房源，对于他们的生活会产生极大的不便利性。
对于这类人群，政府可以考虑将50%房源标准化装修，以更好、更安全的居住环境来带动租金的小幅上涨。以市场价90%的价格打造统租房体系中的“保租房项目”。这样，不仅解决了房东在装修、出租以及日常维护方面的顾虑，也在租户可接受范围内提供了更优质的居住环境，同时也为统租房制度带来了可持续性。
最后，也要实现有个性化租户的意愿。考虑到除满足基本民生的需求外，也需要考虑有更高居住需求的租户。
那么，政府可以考虑将30%的房源在标准化装修的基础上进行一定的精装，并提供相应服务，在满足住户日常居住需求的前提下，也为住户提供了更多的居住选择。以市场化的定价打造长租公寓的统租房项目，并且可以通过租金溢价来弥补低收入群体的“公租房”租金空缺。
整体来看，不仅仅深圳面临着城中村改造的问题，北上广杭等大城市也同样面临着土地资源有限，但还背负着保租房指标的任务。如果深圳的统租房项目能够完美的实现，那无疑为中国租赁住宅市场又提供了一条新的道路。并且也会鼓励更多的企业参与到其中，实现共同盈利。
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